03.04.2013

Madero Harbour: En la búsqueda de capitales internacionales


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A principios de año, Alejandro y Mercedes Ginevra -presidente y directora comercial de Gnvgroup Desarrollos Urbanos- se sumaron a la gira presidencial por Oriente, integrando la delegación de Cancillería orientada a la búsqueda de inversiones extranjeras.

¿El objetivo? Atraer fondos internacionales para Madero Harbour, especialmente para concretar el shopping center y el hotel de lujo que integrarán el emprendimiento. Recordemos que se trata de un complejo de “usos mixtos” ubicado en pleno Dique 1, pionero en nuestro barrio y el país, en donde convivirán edificios residenciales, de oficinas, hoteles y un centro comercial.

Hasta el momento, ya se encuentran en funcionamiento una torre de oficinas, el supermercado y a principios de este año se sumó “Harbour Residences”, el primer edificio de viviendas del proyecto. Además, desde fines de 2012 es sede oficial del World Trade Center Buenos Aires.

En un reportaje exclusivo, Alejandro Ginevra comparte con NuevoMadero.com la experiencia de este viaje exploratorio: Qué fue a buscar y con qué se encontró.

También nos transmite su visión sobre el actual momento de incertidumbre (¿crisis?, ¿cambio de paradigma?) que vive el mercado inmobiliario local y cómo influye la pesificación en su proyecto.



. ¿Cómo es que decidieron participar en una misión comercial por Oriente, en busca de inversores?

La verdad es que no teníamos previsto ese viaje. En pleno enero nos llaman desde la oficina para avisarnos que había llegado una convocatoria de Cancillería. Nosotros ya habíamos participado en una oportunidad de una misión comercial oficial a México. Y ahora nos ofrecieron formar parte de esta a Abu Dabi e Indonesia. Nos pareció interesante apoyar el esfuerzo que hace el gobierno acompañando empresarios a buscar fondos de inversión en el exterior. Por eso decidimos hacer un alto en nuestras vacaciones y participar.

. ¿Cuánto tiempo duraba la gira? ¿Con qué se encontraron, estaba todo bien organizado?

Aproximadamente 10 días. Todo perfecto. Ellos se ocupan de la logística, llegás y te arman las reuniones con los distintos fondos, generalmente los más grandes.
Básicamente éramos dos los desarrolladores, nosotros y otro grupo que está construyendo un hotel en Bariloche. Y después había otra delegación comercial. Todos acompañando la gira presidencial por esos países.

. ¿Qué expectativas tenían? ¿Con qué se encontraron?

Primero fuimos a Abu Dabi, después a Indonesia,  llevamos material de difusión que teníamos preparado sobre nuestro emprendimiento. Fuimos a buscar inversores que se sumen a Madero Harbour.  Este es un proyecto grande y sostenido en el tiempo  que requiere un desembolso muy importante y entendemos que acá no hay ese perfil de inversores. El hotel y  sobre todo el shopping,  son proyectos que implican largos plazos que en nuestro país no están acostumbrados. Acá los inversores quieren comprar un departamento, venderlo a los dos años y hacer la diferencia.
Nosotros, en cambio, vemos una oportunidad en el mercado comercial. Hoy no encontramos acá grupos que desarrollen ese segmento. Los desarrolladores se concentraron en proyectar barrios privados y viviendas, nosotros queremos orientarnos a las oficinas, hoteles y centros comerciales. Estos son negocios en donde se busca directamente al “fondo de los fondos”, por eso la necesidad de salir a buscar recursos y apoyo afuera del país.

. ¿Estás necesitando de esos recursos para llevar adelante el proyecto y terminarlo?

Sí, para seguir. Porque no es que estemos buscando fondos para Madero Harbour. Sino para la compañía, para concretar Madero Harbour y otros proyectos. Como te decía recién, nuestra empresa, Gnvgroup, está focalizada en todo lo que es comercial -ya sea oficinas, hoteles y shopping centers-  y en ese segmento queremos seguir creciendo. Coyunturalmente estamos ofreciendo también unidades residenciales, pero es la manera que actualmente tenemos para financiarnos: desarrollar viviendas y venderlas. Sin embargo, nuestro objetivo es generar negocios, construirlos y después alquilarlos, no venderlos. Y para eso necesitamos fondos a largo plazo, para inyectarle capital a la compañía. Nuestro proyecto no termina con Madero Harbour, sino que es más bien nuestro lanzamiento, nuestra insignia para seguir expandiéndonos.

. ¿De cuánto estamos hablando? Cuando se paraban frente a potenciales inversores, ¿qué les pedían?

No se trata de un monto específico, porque si nos dan U$S 100 millones, 200, 300, 500 ó 1000 millones,  vamos a seguir generando proyectos. Cuando salís a buscar fondos, no es que los encontrás y ya está, terminaste. Sino que continuás buscando para crecer. Nuestra idea es seguir desarrollando Madero Harbour, ya empezamos también las obras del edificio de oficinas que vamos a construir en el Dique 4, y estamos analizando otras alternativas en nuestro país.

. ¿Con qué se encontraron?

Me sorprendió que nos prestaran atención. Uno a veces va un poco pesimista a estos lugares,  viendo que son tan grandes e importantes…Uno presenta un proyecto en la Argentina y piensa “¿Quién nos va a escuchar?”. Sin embargo, nos atendieron y se interiorizaron.  Ahora tampoco uno espera respuestas automáticas, ni volverse con un cheque en el bolsillo. Son todas negociaciones a largo plazo, se expuso el proyecto, ellos lo evaluarán, se procurará sostener el contacto, habrá nuevos acercamientos. Fuimos a sembrar, ese fue nuestro objetivo.

. ¿Notaste ese interés por los mercados emergentes, del que se habla tanto últimamente?

Fuimos a presentar nuestro proyecto. Pero en general son grupos tan grandes que están muy diversificados internacionalmente: equipos de fútbol como el Manchester, puertos en Africa, líneas aéreas. Encuentran oportunidades en mercados emergentes, pero no se circunscriben a eso.
Después estuvimos también en Indonesia. Los fondos ahí son menores y con participación de capitales chinos. Esa fue al menos nuestra sensación.

. ¿Los consultaron sobre la seguridad jurídica o cómo ingresar la plata al país?

No, a ese nivel analizan el negocio. No son fondos especulativos que ven la oportunidad de comprar una tierra y revenderla, son fondos que si llegan es  para quedarse. Cuando se firma un contrato con un hotel generalmente es por  un mínimo de 30 o 35 años. Por lo tanto, las inversiones para llevarlo adelante se realimentan y prolongan en el tiempo.

. ¿Ustedes ya tienen firmado un acuerdo con una cadena hotelera internacional, no?


Con dos cadenas, una de Dubai y otra americana. De todas formas nuestra prioridad actual es el shopping center.

. ¿Para cuándo imaginás el shopping?

No me gusta mucho hablar de fechas, porque ya hemos tenido expectativas de plazos que no se han cumplido.  De hecho, de alguna manera el shopping ya se está construyendo, con el supermercado en funcionamiento desde hace un año y medio y los locales en alquiler que tenemos sobre Lola Mora.

. Madero Harbour ahora es sede del World Trade Center Buenos Aires. ¿Cuál fue la repercusión a la hora de presentar el proyecto? ¿Genera más atención e interés?

Indudablemente la marca World Trade Center te posiciona internacionalmente. Es un antecedente: ya hay una marca que ha analizado y se ha sumado al proyecto. Yo creo que algunos fondos aceptaron tener reuniones con nosotros por ese motivo, porque incluso uno de los fondos ya tenía un World Trade Center en Asia. Esto te facilita la presentación, porque todos estos inversores saben lo que implica un World Trade Center.

. El hecho de estar en Puerto Madero, ¿también ayuda? Siempre se dice que Puerto Madero es reconocido internacionalmente, ¿es así?

Puerto Madero tiene una marca, un valor agregado. Quizás si yo tuviera un proyecto en San Telmo o Belgrano tendría que explicar donde queda. Puerto Madero ya es reconocido y tiene prestigio internacional.

. Volviendo ahora de este lado de las fronteras, puertas adentro, se dice mucho que el mercado inmobiliario local está atravesando actualmente una crisis peor que la del 2001…¿Cómo están viviendo ustedes esta situación? ¿Los afectó la pesificación y el cepo cambiario?

Hace tiempo que sostengo que hay dos mercados en la Ciudad de Buenos Aires: Puerto Madero y el resto. Por eso, mas allá de lo que suceda en el país, nuestro barrio tiene un nivel internacional que lo posiciona encima de cualquier coyuntura.
Igualmente, hay un modelo que se agotó, hay que desarrollar nuevos mercados: en Argentina, en los últimos años, se juntaban algunos amigos en el country, uno arquitecto, otro contador, un abogado, el de la inmobiliaria, formaban un pool de inversores, compraban un terrenito y construían y vendían un edificio de ocho pisos. Hoy eso se terminó. Nosotros vendemos en pesos sin mayores inconvenientes, en cambio esos cuatro profesionales que se juntaban para construir un edificio querían llevarse los dólares y listo. Nosotros vamos a comprar nuevos terrenos y seguir invirtiendo, con los recaudos que impone el mercado argentino y el internacional, no estamos ajenos a la crisis que hay en el mundo.

. Como desarrolladores y comercializadores, ¿les fue fácil pesificar?


De alguna manera, siempre estuvimos “pesificados”. En todo momento, nuestra única referencia fue el dólar oficial. Vendíamos en dólares, es cierto, pero lo convertíamos en pesos para pagar proveedores y llevar adelante la obra. Hoy se unificó y sinceró: se cobra, se contrata y se paga en pesos, no encuentro entonces mayores inconvenientes. A la hora de expandirnos, compraremos un terreno que acepte los pesos, y creo que irá creciendo la modalidad en la cual se le paga al propietario del terreno con m2 del futuro emprendimiento.
A nosotros la pesificación no nos perjudicó. En Brasil el mercado inmobiliario crece cada vez más y se maneja con su propia moneda. Sí nos afecta la incertidumbre, la desorientación y el temor generalizado sobre qué hacer con el dinero, cómo y dónde invertirlo, que lleva a cierta parálisis temporaria. Lo único que realmente se nos escapa es la inflación. Como desarrolladores, terminamos desconociendo el valor final que va a tener nuestra obra. La ventaja que tenemos es que el terreno lo adquirimos hace muchos años y por eso seguimos avanzando. Creo que el Gobierno debería trabajar ese tema, y tengo entendido que lo está haciendo, para ver cómo acomodan los precios. Otra de las cosas que debería hacerse, tal como lo vengo sosteniendo desde hace un tiempo, es premiar a quienes reinvierten las utilidades, brindándoles  un beneficio impositivo. Como en Chile, en donde se difiere del impuesto a las ganancias. Eso hace que las empresas no se lleven la plata, que la reinviertan, generando un incentivo al crecimiento y al surgimiento de nuevos proyectos.

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