10.02.2009

Reportaje al Arq. Alfredo Garay, director de la Corporación Puerto Madero

compartir

Alfredo (Fredy) Garay es un prestigioso arquitecto, referente internacional en políticas públicas urbanas.

En 1989, cuando se decidió la reconversión de Puerto Madero, Garay se desempeñaba como Secretario de Planeamiento de la entonces Municipalidad y se transformó en uno de los principales impulsores y defensores del proyecto.

Luego, a principios de los 90 ocupó durante varios años el cargo de Vicepresidente de la flamante Corporación Antiguo Puerto Madero (en representación de la Ciudad) y más adelante integró el equipo de arquitectos que diseñó los parques Micaela Bastidas y Mujeres Argentinas, ya con el barrio en pleno proceso de construcción.

Desde el año pasado integra nuevamente el directorio de la Corporación, en esta ocasión nombrado por la Nación.

Por todos estos motivos, su testimonio y punto de vista es sumamente valioso, no sólo como especialista sino también como protagonista de este gran emprendimiento denominado Puerto Madero, reconocido mundialmente como ejemplo de intervención urbana.

En esta entrevista, Garay nos cuenta los inicios del proyecto y cómo fue percibiendo su evolución y consolidación.

También hablamos sobre el rol de la Corporación y del próximo traspaso a la Ciudad del mantenimiento de los espacios públicos del barrio, a concretarse en 2012.

. Te pedimos mantener esta charla porque participaste en distintas etapas de la evolución de Puerto Madero, incluso desde su gestación. ¿Cómo fue que decidieron la urbanización de esta zona, allá por el 89? Este año se cumplen ya dos décadas...

De hecho, atravesé distintas etapas y desde diferentes roles. Puerto Madero no era un proyecto en sí mismo, sino parte de un proceso de intervenciones en el Centro de la ciudad, que se estaba deteriorando y perdiendo relevancia. En ese momento la construcción estaba bastante parada, se construían aproximadamente 1,5 millones de m2 (dos torres de oficinas por año), cuando lo normal es el doble. Y esas edificaciones tendían a localizarse alrededor las avenidas 9 de Julio y Libertador. Nosotros queríamos evitar que sucediera lo que había pasado en otras ciudades latinoamericanas, en donde el centro fue perdiendo prestigio y dinámica. La operación era entonces el rescate del Centro y eso supuso cuatro acciones simultáneas y coordinadas: El rescate de la Avenida de Mayo; intervenciones en el Código de Planeamiento Urbano para hacerlo más predecible a los inversores; políticas de vivienda que implicaran también la rehabilitación de edificios históricos como operaciones de vivienda social (como el caso del programa RECUP–BOCA y de la manzana franciscana) y por último la cuarta operación de esa misma iniciativa era recuperar Puerto Madero e incorporarlo al centro. ¿Qué ofrecía Puerto Madero? Podía reposicionar la idea de trabajar o vivir, es decir invertir, en el centro de la ciudad, sumaba un montón de espacio público y rehabilitaba la relación con el río, la Costanera Sur y la Reserva Ecológica.

. ¿Al principio lo imaginaron como un lugar netamente de oficinas?

No, siempre con tejido mixto, que posea oficinas y viviendas, como de hecho lo tiene el Centro. Además nos interesaba traer vivienda de prestigio a la zona sur de la ciudad, que luego tuviera efectos positivos sobre San Telmo, Barracas, etc. Era entonces una intervención de alto impacto, que beneficiaba a la zona céntrica y fortalecía la recuperación de toda el área. El objetivo era que los inversores vuelvan a ver al Centro como un lugar interesante y rentable.

. ¿Y cómo lo ves ahora, veinte años después?

Yo creo que ese objetivo se cumplió, la inversión ha vuelto a asentarse en el Centro. Lo que sucede ahora es que comienzan a escasear los terrenos, entonces hay que plantearse cómo sigue. Creo que el éxito de este emprendimiento demuestra dos cosas: Que pueden llevarse adelante modelos de gestión que vinculen a la Ciudad y la Nación, lo público y lo privado. Incluso muchas veces hay relaciones que en el momento de la formulación son tensas y luego durante la ejecución se van acomodando. Y lo otro es que si el proyecto está bien “calzado” en la estructura productiva de la ciudad, la misma sociedad lo va concretando.

. Tal vez en lo que podés ayudarnos, por haberla concebido e integrado desde el principio, es aclararnos cuál es el rol y la función que cumple la Corporación...

Tiene un rol que con el tiempo se va desdibujando. En realidad es lo que sucede con toda urbanizadora: quien tiene la iniciativa concentra mucho poder en tanto sea el dueño de la tierra. Nosotros, por ejemplo, podíamos controlar las restricciones que le poníamos a una desarrolladora antes de venderle el terreno, podíamos exigirle controlar el proyecto, tiempos de obra, calidad de construcción, etc. Pero una vez que lo compraron, no somos nosotros quienes lo llevamos adelante. Porque, además, no tenemos como algunos barrios cerrados una entidad que maneje la totalidad.
Lo que nos sigue quedando es el dominio, control y mantenimiento del espacio público, mientras se va concretando la transferencia a la ciudad. Y de hecho, según mi propia visión, hubiera preferido que fuéramos transfiriendo a medida que íbamos vendiendo. Hoy en día uno de los gastos más grandes que tiene la Corporación es el mantenimiento de los espacios públicos, de lo que se hace cargo debido a un convenio que firmó en su momento con la Ciudad, comprometiéndose a ocuparse de eso hasta el año 2012. Pero yo no entiendo bien por qué se firmó ese convenio, porque si somos responsables de su mantenimiento también deberíamos tener la posibilidad de cobrar algún tipo de tasa o expensa que lo financie.

. Pero se suponía que el mantenimiento de los espacios públicos se financiaba a través de lo recaudado con la venta de los terrenos...

Pero eso es injusto, porque si los recursos provenientes de la venta de los terrenos (que son de todos los vecinos de la ciudad en un 50% y de todos los habitantes del país en otro 50%) se gastan en el mantenimiento del mismo barrio, quiere decir que los beneficios están siendo concentrados en un sector de la población, que no es precisamente el que más lo necesita, y esto resulta muy desproporcionado si se consideran las necesidades que hay en nuestra sociedad.

. Bueno, pero Puerto Madero es un barrio abierto, con espacios públicos que disfrutan todos...

Pero no tiene por qué contar con un fondo específico para su mantenimiento, sobre todo si se trata de recursos públicos, que los otros barrios no tienen. Cuando fue concebido, el proyecto estipulaba que los fondos provenientes de la venta de los terrenos estarían destinados a servir de base al financiamiento de otras operaciones de renovación urbana y a lo mejor en lugares no tan rentables como éste. Porque si lo analizamos económicamente, y es la critica que frecuentemente se hace a este emprendimiento, termina siendo una transferencia de recursos de toda la sociedad hacia un sólo barrio, que paradójicamente es uno de los más caros de la ciudad…

. ¿Qué tareas tiene pendientes hoy la Corporación?

La Corporación tiene pendientes algunos compromisos de obra, en especial el de ampliar la avenida Córdoba, con un nuevo puente, que tecnológicamente es el más complejo de los cinco. En eso estamos bastante avanzados, hicimos un acuerdo con la UTN para redactar el pliego para el puente y ya llamamos a licitación para el arreglo de la avenida. También resta por hacer una tirita de plazas en el Dique 4 (denominadas Raquel Forner y Fenia Cherkoff). Después está el tema del Centro de Deportes del Nacional Buenos Aires…

. ¿Y cómo va eso?, ¿Hay algún avance?

Estamos trabajando para formalizar lo acordado. El Colegio ha reivindicado siempre permanecer en ese lugar y podemos garantizarlo, incluso mejorando significativamente sus instalaciones, transfiriendo la capacidad de construcción a las parcelas linderas, de manera de mantenernos fieles a lo propuesto en el concurso y comprometido por el Plan Maestro.

. ¿Serían las parcelas que quedan disponibles al lado de donde actualmente se está construyendo el emprendimiento Torres del Yacht, en el Dique 4?

Sí, exactamente. Es decir: que se mantenga la idea de que hay dos racimos de torres pero sin afectar los terrenos que el Colegio reivindica como propios. Para nosotros ése sería un acuerdo razonable. Como ese ajuste de la estructura parcelaria redefine las afectaciones en el Código, su aprobación supone el acuerdo de la Legislatura.

. Si lo logran, esos terrenos van a ser una verdadera joyita. Por su ubicación, en el momento de salir a la venta serán seguramente de los más caros disponibles en la ciudad...

En principio, en el Master Plan la idea era hacer un simple intercambio de terrenos, dentro de la misma área. Pero como el Colegio Nacional Buenos Aires no aceptó, nosotros lo que planteamos es volver para atrás: “No permutamos los terrenos pero la constructibilidad vuelve a su origen”. Con esta propuesta no estamos agregando ni un metro cuadrado más a los que planeábamos construir. Sólo solicitamos un desplazamiento de los volúmenes dentro de la misma zona, de manera de no alterar el Master Plan.

. ¿Como barrio es lo que imaginaste?

No sé si es lo que yo imaginaba, pero salió como evolución del proceso de formación del Master Plan. Hubo un antecedente esbozado por la Universidad, otro proyecto que hizo la gente de la Municipalidad con el apoyo del Ayuntamiento de Barcelona y más tarde se llamó al Concurso de Ideas en donde se presentaron 140 propuestas, de las cuales elegimos 3. Sobre esa base se hizo el Master Plan definitivo. Y lo que hoy vemos obedece a eso.
Incluso recuerdo que al principio hubo una pelea muy grande para que no fueran todas torres, porque los inversores lo único que veían rentable en Puerto Madero eran los edificios de altura. Y de hecho logramos imponer edificios más bajos en las primeras hileras, que en todos los casos han demostrado ser buenos negocios, diferenciándose a través del diseño. Pero fue toda una discusión en ese momento…

. ¿Pensás que Puerto Madero pudo llevarse adelante porque en ese entonces el Gobierno de la Nación y la Municipalidad pertenecían a un mismo signo político? Incluso la ciudad todavía no había logrado su autonomía...

Creo que Puerto Madero se pudo llevar adelante porque era una buena idea y solucionaba un modelo de gestión. Y en ese momento coincidió con un marco legislativo de excepción, por la Ley de Emergencia Económica de Reforma del Estado, que permitió unir a la Nación y a la Ciudad en una sola empresa. La Corporación Antiguo Puerto Madero se constituyó como una sociedad anónima de propiedad pública, que se creó sin tener que transferir ni un peso de la Ciudad y la Nación, únicamente las tierras. Pero Puerto Madero se pudo hacer porque en ese momento todos coincidieron en que era una buena idea. Lo cual no significaba que la situación fuera propicia, porque había recesión e hiperinflación, pero el proyecto fue concebido y en cuanto hubiera una coyuntura favorable podía ser concretado.

. Lo primero que salió a la venta fueron algunos docks, en 1990. ¿Fue una experiencia exitosa?

Sí, la cuestión que nos planteábamos era cómo entusiasmar a los pioneros, porque los inversores sólidos de la ciudad nunca son inversores de riesgo, siempre van sobre productos probados. Y éste no era el caso, ¡si era un lugar lleno de ratas! Y muchos me aseguraban convencidos que el proyecto no iba a funcionar.
Por suerte, se fueron formando como clubes de pequeños inversores, esa tendencia ya se percibe en la venta de los primeros galpones. Recuerdo que el ingeniero Diego Peralta Ramos fue muy valioso en ese entonces, porque desde su estudio iba entusiasmando a inversores. De hecho, el primer dock se vendió por mucho más de lo que imaginábamos, ya que ofrecieron U$S 6 millones y luego se dieron cuenta que habían exagerado, porque no querían quedarse afuera y perderse la oportunidad. Después las ventas giraron en general en torno a U$S 3 o 4 millones.
Para las desarrolladoras era un buen negocio, las cuentas cerraban muy bien, pero luego tenían que convencer a potenciales compradores para que adquirieran un loft ahí. Y para lograrlo recurrieron a artilugios interesantes, recuerdo que hay uno que le regaló una oficina al presidente del Citibank, para posicionar el lugar y generar confianza entre otros interesados.

. ¿Y Madero Este?, ¿Fue más difícil?

La gente pensaba que Puerto Madero eran los docks, que lo que estaba atrás ya era otra cosa. En Madero Este fue difícil empezar, nuevamente necesitábamos pioneros. Y en eso hay que hacerle un homenaje a Alberto González, cuando plantó acá el Hilton puso una cabeza de playa. Con la venta de la televisión por cable, hay personas como él y Eduardo Eurnekián que se encontraron con mucha plata de golpe. Y ésto para ellos era algo concreto, entonces tomaron una parte del proyecto y lo impulsaron como propio.
Por el contrario, hubo otros como Bunge y Born que tiraron para atrás. A través de Molinos Río de la Plata, el grupo ya tenía propiedades en la zona, generalmente silos y molinos que nosotros queríamos resguardar como edificios de valor patrimonial. Y la decisión de ellos fue vender. Primero hicieron con la Corporación una permuta de esos edificios por parcelas con una capacidad de construcción equivalente y luego terminaron vendiéndoles dichos terrenos a IRSA. Y eso también alteró un poco las reglas de juego, porque nosotros al principio no le vendíamos a nadie más de dos docks juntos. No queríamos que hubiera “un patrón de la vereda”. Porque cuando un grupo concentra muchos terrenos, se “sienta” arriba y espera que se valoricen. Y nosotros necesitábamos que todos los que compraran construyeran y que a su vez confluyeran simultáneamente en un área acotada. Y entonces teníamos a Khafif, a Grosskopf, a Perelmuter, potenciándose mutuamente…

. ¿Y el Dique 1?

El Dique 1 tiene una historia más complicada. Jorge Ginevra fue de los primeros desarrolladores que se entusiasmó con Puerto Madero, uno de esos pioneros que mencionábamos recién. Y él tenía la idea de hacer un “Mart”, un gran centro de importación y exportación, que luego perdió sentido con el auge de Internet. En ese momento comenzaba a imponerse el concepto de los shoppings y el Alto Palermo estaba en construcción.
Pero además la ciudad no contaba con un espacio con la infraestructura adecuada para realizar exposiciones, la Rural en ese momento no era propietaria de su terreno. En general las exposiciones se realizaban en la Rural, en el Predio Municipal (en ambos casos con muy malas instalaciones) o en el sótano del Sheraton. Y para Puerto Madero era interesante albergar un predio ferial, porque en el fondo nosotros no sabíamos bien cómo íbamos a llenar 1,5 millones de m2 en una ciudad en donde se construían sólo dos torres por año. Entonces la idea del predio ferial se consolidó en el Master Plan y Ginevra adquirió todo el Dique 1 con ese objetivo. Pero después la situación cambió: cuando la Rural adquiere el derecho sobre su terreno, reúne más fondos que los que podía sumar Ginevra, ya que para los inversores Palermo era una ubicación más interesante. Entonces Ginevra, que en ese entonces ya era la empresa Newside, queda de alguna manera descolocado. Como respuesta a esa nueva situación, con la gente del estudio HOK Internacional -que en esa época era considerado el estudio de arquitectura más importante del mundo- desarrolla el edificio Malecón (destinado a oficinas) y presenta a la Corporación varias alternativas como plan de sector.
Yo pienso que el Dique 1 aún afronta una situación un tanto indefinida, porque normativamente todavía está previsto para un Mart, pero el Mart no va suceder. Entonces lo que aparecen son unos sucedáneos, por un lado un centro comercial y por otro unos edificios que no pueden ser residenciales, cuando lo normal ahora sería que ahí se desarrollen viviendas. Hoy en día habría que producir un ajuste normativo para que ese lugar sea la continuación del Dique 2. Por mi parte, creo que se debería aprobar el uso residencial para el Dique 1 y así consolidar a la zona como barrio. Pero en este caso ya estoy hablando como urbanista.

. ¿Qué le falta a Puerto Madero para ser un barrio como los demás?

Primero que se terminen las obras, en Madero Este predomina la construcción, que genera ruidos, circulación de camiones, grúas, etc. Cuando todos los edificios se habiten, va a converger mucha más gente. Y eso a su vez cambiará las características de los locales, que seguramente estarán más orientados a la vida cotidiana y menos a la gastronomía. Y también faltan actividades, movimiento en el espacio público. Yo imaginaba a Juana Manso como una avenida importante, cuyas anchas veredas generaran una movida social y cultural, cosa que evidentemente todavía no sucedió.

. ¿A partir de 2012 el mantenimiento del barrio pasa al Gobierno de la Ciudad?

Yo creo que los vecinos tienen que ir previendo cómo va a ser esa relación. Ese traspaso se va a dar a menos que los vecinos pidan que la Corporación continúe y la sostengan. En ese caso, la Corporación llevaría adelante la administración del barrio y seguiría ocupándose del mantenimiento de los espacios públicos como hasta ahora.

. ¿Legalmente se puede dar una situación así?

Sí, sería como una transferencia de responsabilidades del Gobierno de la Ciudad a la Corporación. Ahora, la pregunta es cómo se genera dicho financiamiento. No creo que el Gobierno de la Ciudad nos transfiera la capacidad de recaudar impuestos, porque los impuestos van a una caja común, que no sólo paga bacheo sino también mantiene el Teatro Colón, para dar un ejemplo. Pero a lo mejor podría haber algo así como una expensa, donde el municipio y los vecinos aporten a un fondo que tenga como objetivo el mantenimiento del barrio.

. ¿Pero lo ves factible?

Sí, yo creo que si los vecinos tienen interés se podría trabajar en un convenio de esa naturaleza...